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Acquistare un immobile con finanziamenti a fondo perduto per affittacamere

Ecco una delle domande più frequenti che mi rivolgono: “SE IO VOLESSI ACQUISTARE UN IMMOBILE PER IMPIANTARE UN’ATTIVITA’ DI AFFITTACAMERE, CI SAREBBERO FINANZIAMENTI A FONDO PERDUTO PER AGEVOLARNE L’ACQUISTO O LA COSTRUZIONE DI IMMOBILI?”

E’ veramente uno degli errori più comuni. A meno che non abbiate considerevoli capitali da investire o un immobile già di proprietà, la regola ferrea è:

“Non si inizia mai un’attività contraendo o con debiti o con passivo, l’ acquisto di un immobile: si inizia sempre prendendolo in affitto.”

Vi riporto la domanda completa di una lettrice di questo blog che chiedeva informazioni sul finanziamento agevolato per aprire un’attività di affittacamere/ bed & breakfast:

“SALVE
HO LETTO L’ARTICOLO CHE PARLAVA DELLA DIFFERENZA FRA “B&B” ED “AFFITTACAMERE”.
MI PARE DI AVER CAPITO CHE GLI INCENTIVI A FONDO PERDUTO SI POSSONO OTTENERE SOLO PER GLI AFFITTACAMERE … SOLO CHE NEL SITO SI PARLA DI INCENTIVI SU UN IMMOBILE GIA’ DI PROPRIETA’.

SE IO VOLESSI ACQUISTARE UN IMMOBILE PROPRIO PER COSTITUIRE UN ATTIVITA’ DI AFFITTACAMERE?
HO VISTO UN B&B E VORREI ACQUISTARLO MA AVVIARLO COME “AFFITTACAMERE” PER USUFRUIRE DEGLI INCENTIVI STATALI … L’IMMOBILE COSTA 180.000 € … NON CI SONO PROPRIO DEGLI INCENTIVI PER L’ACQUISTO DELL’IMMOBILE?”

Ecco la risposta completa che potrà essere utile anche a te:

Buongiorno Letizia, stai facendo gli stessi errori che in molti fanno: ti concentri sull’acquisto dell’immobile, cosa da non fare mai all’inizio dell’attività, infatti:

1) non ci sono contributi europei o regionali per acquistare gli immobili (per evitare le speculazioni immobiliari: li costruirebbero o ristrutturerebbero con fondi pubblici e poi sono tentati di rivenderli senza svolgere effettivamente l’attività),

2) non si inizia mai un’attività nel fare debiti per acquistare un immobile: si prende sempre in affitto! Perchè?

Per questi motivi fondamentali:  se l’attività non va subito a pieni profitti, COSA SUCCEDE?

Se fai debiti in banca per acquistare l’immobile e le entrate degli affitti sono scarse ti rimarrà un debito per quasi tutta la vita, 20 o 30 anni (dipende dalla durata del mutuo), quindi dovrai passare il resto della tua vita a pagare rate senza entrate sufficienti.

Perchè vuoi prenderti un rischio cosi grande quando non sei ancora sicura di quanti clienti riuscirai ad attrarre? Si parte sempre dall’affitto, hai il tempo per testare l’attività e vedere come va, se le cose non vanno cosi bene come avevi stimato puoi sempre disdire inviando una raccomandata con 6 mesi di anticipo. Quindi se le cose non vanno bene come avevi prospettato, sarai vincolata al massimo per 6 mesi, e non come per il mutuo per 30 anni!

Addirittura nel contratto di affitto, che stilerai con l’aiuto del tuo commercialista, potresti inserire una clausola con opzione di acquisto dell’immobile. Pertanto se gli incassi dovessero andare bene, avresti un’opportunità: acquistare l’immobile dopo 2 anni (o dopo 5 anni) con una proposta di acquisto. Acquistare a colpo sicuro, dopo aver testato l’attività.

DOVE TI POSSONO AIUTARE I CONTRIBUTI REGIONALI?
Ti possono aiutare per acquistare arredi, attrezzature, letti, cucina per completare le camere e  allestire la cucina.

DA DOVE INIZIARE PER CAPIRE SE TI DARANNO CONTRIBUTI?
Scarica da qui il questionario –> http://www.contributiregione.it/impresa_nuova.php

e attendi la nostra email di risposta con altre preziose indicazioni che ti daremo.

Per chi si è perso il precedente articolo in cui spiegavo la differenza tra affittacamere (finanziabile) e bed & brakfast (non finanziabile) e il calcolo dei finanziamenti agevolati che si possono ottenere ecco il link:

Cliccare su questa riga per leggere l’articolo: E’ finanziabile un bed & breakfast o affittacamere? Qual è la differenza?

A presto.

Fabio Centurioni


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44 comments to Errore da evitare: non acquistare mai l’immobile prima di aver richiesto contributi per affittacamere

  • Geps

    Vorrei aprire un e-commerce di prodotti parafarmaceutici. Conosco la materia, ma non l’aspetto economico della vendita(per esempio come stabilire il prezzo di vendita, ecc). C’è qualche testo a cui posso rifarmi, o ha delle”Linee Guida”da suggerirmi? Grazie.

  • VORREI APRIRE UN B&B E DA RISTRUTTURARE L’IMMOBILE E DI MIA PROPRIETA’.OPERE EDILI NON SONO FINANZIATE? COSA FINANZIANO? MATTONELLE PORTE BAGNI ARREDI.A PRESTO ANTONIO

  • carla

    Ho letto bene l’articolo, quindi se dovessi fare un bagno nel mio affittacamere per la camera da letto qui il finanziamento ci sarebbe?diciamo per le spese dei sanitari elementi di arredo doccia e tubature per il bagno stesso?

  • Salve, l’incentivo ti finanzia al 50% l’acquisto di arredamenti per le camere, di letti, armadi, cucina, e attrezzature, solo in piccola parte le spese di ristrutturazione (da 2.000 a 5.000 euro). Perchè la logica è quella di non favorire la speculazione immobiliare (ristruttuare un immobile che poi rimane di proprietà),ma favorire l’acquisto di quei beni strumentali all’attività di affittacamere. Fabio

  • Matteo

    Gentile Dott. Centurioni,
    La ringrazio per le informazioni fornite in questo interessante articolo.
    Con un socio abbiamo da diversi ani preso in affitto la gestione dal nostro comune in provincia di chieti di un affittacamere, che ora vorremmo ampliare. la struttura ricettiva, attualmente offre 6 stanze per un totale di 24 posti letto, però vorremmo allargarci al piano di sopra della struttura, facendo lavori di ampliamento e ristrutturazione, mi saprebbe indirizzare verso qualche risorsa economica? Mi sa dire se ci sono dei fondi in merito? anche a livello comunitario?
    Nel nostro contratto d’affitto è già prevista una clausola di acquisto dell’immobile…per cui vorremmo iniziare quanto prima i lavori, trovando le giuste risorse.

  • SIMONA

    POSSEGGO UN IMMOBILE IN TORINO,INTESTATO AD UNA SOCIETA’ PRIMA ADIBITO A PALESTRA DOVE VORREI AVVIARE L’ATTIVITA’ DI AFFITTACAMERE. LA METRATURA E’ DI 250 MQ ,AVREI PREVISTO 10 CAMERE CON BAGNO OLTRE ALLA RECEPTION. E’ FATTIBILE?
    ATTENDO GENTILMENTE UN CONSIGLIO.
    GRAZIE SIMONA

  • Claudio

    Ciao
    ci sono buone possibilità di finanziamento per un affittacamere con un appartamento di 100mq e con 3/4 camere in centro storico a Verona?

  • Sono un proprietario di un rustico formato da quattro appartamenti + garage in conproprietà al 50% con mia moglie (diversamente abile tretraplagiaspastica )per ultimarlo ho bisogno di liquidità,avrei pensato d’aprire un’attività d’affitta camere a nome di mia moglie vorrei sapere se e come potrei accedere a dei finanziamenti a fondo perduto o a tasso agevolato.Potrei assumere una persona per le pulizie.

    Grazie

  • geom stefano Bianconi

    Buongiorno
    sono un geometra della provincia di Firenze. Un mio cliente possiede un fondo di 110 mq che vorrebbe trasformare e destinarlo ad affittacamere. Questo fondo è privo di impianti di qualsiasi tipo quindi deve essere ristrutturato. Posso accedere al contributo europeo per la ristrutturazione del fondo? Se si quale è l’iter burocratico da seguire per accedervi?
    In attesa di una sua risposta Ringrazio anticipatamente
    Geom Stefano Bianconi

  • geom stefano Bianconi

    Salve
    il progetto deve essere ancora realizzato, ma dato le ridotte dimensioni del fondo credo che verranno fuori circa 10-11 posti letto al massimo.
    distinti Saluti
    Geom Stefano bianconi

  • Giulio

    Salve Fabio,
    siamo proprietari di un immobile di 230 mq su 2 piani, sul lungomare di termoli (nota località turistica del molise), che fino a 2 anni fa era utilizzato come ristorante-pizzeria, inoltre rispettiamo il vincolo di inoccupazione.
    Ora un pò di domande:
    -dato che il locale è accatastato come c1 (locale commerciale) per utilizzarlo come affittacamere saremmo obbligati a cambiare destinazione d’uso? se si è semplice da ottenere? costoso?
    -da nostri calcoli in questo immobile (a 10 mt dal mare e 500 dal centro) possiamo realizzare mini-appartamenti(4 bilocali+ 1 trilocale) indipendenti con bagno e piccola cucina in ogni soluzione (circa 40mq bilocali e 50mq trilocale), servizio lavanderia a gettoni, piccola reception, internet wi-fi, servizio spiaggia convenzionato, ecc… per un totale di min. 12 – max. 22 posti letto (da 2 a 4 nei 4 bilocali e da 4 a 6 nel trilocale)
    sarebbe profittevole portare avanti un progetto del genere?
    tenendo conto che:
    -il locale è nostro e saremmo pronti ad affrontare le spese di ristrutturazione da soli,
    -attualmente siamo inoccupati,
    -vendere o affittare l’immobile in questo periodo è quasi impossibile.

    Attendo una Sua risposta grazie.

  • FABIO

    salve

    vorrei realizzare un sogno.
    sto comprando un locale in puglia e più precisamnete a martina franca.
    li vorrei iniziare un attività d’affitta camere.
    ho letto che posso accedere a dei fondi europei.
    secifico che questi fondi non mi servono per l’acquisto ma vi chiedo quali sono i passi da fare e a chi chiedere questi fondi

    grazie per l’attenzione

  • Luciano

    Buongiorno: mia moglie 55 anni disoccupata e senza alcun sostegno e mio figlio 30 anni attualmente occupato in hotel 4 stelle sarebbero seriamente intenzionati ad aprire un’attività di affittacamere rilevando la gestione di un immobile già adibito a questa attività
    Gentilmente chiedo : tra i finanziamenti oltre alle spese di gestione ( affitto – luce – riscaldamento..) come vedevo nel prospetto,rientra anche l’avviamento o buona uscita all’attuale gestore?
    L’installazione di climatizzatori – pompe di calore nelle stanze (da 13 a 16 stanze)possono usufruire dei finanziamenti?
    Ringrazio per l’attenzione e porgo i miei più sinceri saluti

    • Ciao Luciano,
      esiste un contributo nazionale per la rilevazione di attività già esistenti.

      Consultalo nel nostro sito e valuta se può adattarsi alle tue esigenze.

      A presto

  • Mauro

    Buongiorno,
    sono proprietario di un immobile costruito negli anni 80 costituito da due alloggi di circa 130 mq al primo e secondo piano con grandi terrazzi, cantina adibita a magazzino e solaio in cui potrebbero uscire 4 camere, in totale penso escano almeno 12/14 camere più posti auto coperti e scoperti e un bel giardino. Al momento sia io che mia moglie siamo disoccupati e senza partita iva, lei pensa che potremmo entrare a far parte degli aventi diritto ai finanziamenti a fondo perduto?

  • Roberto

    Salve, stavo pensando di aprire un affittacamere. Come Lei giustamente dice non conviene acquistare l’immobile, infatti non mi è mai passato per la mente. Ma se io non ho un immobile lo dovrei affittare. Le spese di affitto di un immobile con almeno 10-15 posti letto sono finanziabili? Come funziona finanziano l’affitto per un anno?

    Grazie della risposta.

  • Simone

    Buongiorno,
    sono proprietario di un casolare colonico nella Regione Marche,vorrei trasformarlo in Bed&Breakfast. Il casolare in oggetto è di circa 600 mq e deve essere ristrutturato, chiaramente mantenendo le caratteristiche originali, ci sono possibilità di finanziamenti a fondo perduto per avviare tale attività con una proprietà del genere?
    Ringrazio anticipatamente.
    Cordiali saluti
    Simone

  • SABRINA

    Buongiorno,
    vorrei avviare un’attività di Affittacamere in un paesino in provincia di Arezzo, 2 camere da letto matrimoniali – 2 camerette – 2 bagni. Secondo lei è un progetto fattibile o sono troppo poche le stanze da garantire una riuscita?
    Grazie Sabrina

  • Roberto

    Buongiorno Fabio,
    ho un piccolo appartamento di 35 mq con giardino, vorrei ristrutturarlo e arredarlo per sfruttarlo come casa-vacanze con 2/3 posti letto, ci sono incentivi sull’arredamento anche per questo tipo di attività? Ci sono altri incentivi sulla ristrutturazione?
    Grazie.
    Roberto

  • Roberta

    Ho letto il suo articolo e lo trovo molto interessante.
    Possiedo un immobile da ristrutturare che vorrei adibire ad affitta camera o bed and breakfast.
    Come posso fare ad iniziare la mia attività senza contrarre debiti o con passivo? O almeno con un debito ridotto?
    Esistono finanziamenti per questo genere di situazione.
    Sottolineo che non esiste il requisito di inoccupazione.
    Cordiali saluti.

  • cesare

    salve,

    vorrei aprire un affittacamere ma nell’ appartamento che ho a disposizione riuscirei a ricavare solo 2 camere:c’è un numero minimo di camere per accedere al finanziamento?

    grazie

  • alessandra

    Salve, vorrei aprire un b & b nella mia regione (Sicilia) e non disponendo di un immobile di proprieta’ ho letto che voi consigliate di affittarlo piuttosto che comprarlo. Il problema deriva pero’ dal fatto che la legge regionale siciliana sui b &b 32/00 specifica al art.88 comma 1 bis che ‘l’esercizio dell’attivita’ in locali in affitto non prevede l’erogazione dei contributi di cui al comma 10…” che sono poi quelli erogati una tantum e a fondo perduto per i lavori di adeguamento strutturale locali, impiastica ecc…Mi chiedo dunque com’è possibile in questo caso conciliare l’esigenza dei contributi con quella di evitare i debiti per l’acquisto dell’immobile. Grazie

  • luigi massari

    Salve ho letto gli articoli e la cosa mi sembra molto interessante.ho una struttura da destinare eventualmente ad affittacamere,in cui dovro’ fare molti lavori di ristrutturazione e naturalmente comprare tutte le attrezzature necessarie.il problema e’ che non so proprio a chi rivolgermi per un eventuale contributo visto l enorme investimento da fare.aspetto una risp.grazie

  • Franco

    Salve,
    ho ottenuto per un mio fabbricato in disuso un progetto di demolizione e ricostruzione grazie al piano casa
    Vorrei destinare questo fabbricato a B&B o affittacamere o casa vacanza(la superficie totale è di 210mq)
    I contributi in questione possono agevolarmi nel costruzione di questa struttura o sono ammissibili solo accessori ed arredamenti ?
    Grazie in anticipo

  • alessandro

    salve,ma se devo fare la valutazione del mio progetto devo trovare attrezzature nuove o possono essere anche usate?

  • alessandro

    e il chiosco che dovrò comprare lo posso mettere nel progetto? o lo devo comprare con i miei soldi?perché se e cosi dovrò rinunciarci

  • Luciano

    Buona sera sig Fabio : avrei bisogno urgente di un suo consiglio
    Avevo già scritto per i finanziamenti a fondo perduto o a tasso agevolato per un B&B e affittacamere e a tal proposito verrà creata una società tra mio figlio e mia moglie
    Abbiamo dato una caparra per acquisire l’avviamento e firmato una proposta per l’affitto dell’immobile che si trova nella città di Firenze e che verrà perfezionato da atto notarile dopo la metà di Gennaio 2014
    Seguendo i suoi preziosi consigli non abbiamo ancora fatto la società per poter accedere ai finanziamenti,ma ci è stato detto che dovevamo richiedere i finanziamenti ancor prima di versare la caparra
    E’ giusto quanto ci è stato detto?
    Ringrazio anticipatamente e porgo cordiali saluti
    Luciano

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